Ser propietario de propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos y generar riqueza con el tiempo. Sin embargo, implica algo más que comprar propiedades y cobrar el alquiler. La gestión de propiedades de alquiler requiere una cantidad sustancial de trabajo para supervisar a los inquilinos, mantener las propiedades y mantenerse actualizado con las leyes y regulaciones pertinentes.

En este extenso manual, lo guiaremos a través de los procedimientos esenciales para iniciar una empresa de propiedad de alquiler. Descubra todos los aspectos necesarios, desde la elaboración de su estrategia comercial hasta el establecimiento del sitio web de su empresa y la promoción de su nuevo emprendimiento.

¿Puedes explicar qué es un negocio de propiedades de alquiler?

Operar un negocio de propiedades de alquiler implica que un inversionista compre y supervise propiedades generadoras de ingresos, con unidades alquiladas a inquilinos a cambio de tarifas mensuales. Estas empresas pueden variar desde operaciones individuales hasta configuraciones más complejas con múltiples propiedades y miembros del equipo.

¿Su propiedad de alquiler califica como negocio?

Que su propiedad de alquiler se clasifique como negocio depende de varios factores, que incluyen:

• Su nivel de compromiso en la administración de propiedades. Si participa activamente en la administración de la propiedad, como encargarse del mantenimiento, mostrársela a posibles inquilinos y cobrar el alquiler, entonces es más probable que su propiedad de alquiler sea considerada un negocio.

• El número de propiedades que posee. Ser propietario de varias propiedades de alquiler aumenta la probabilidad de que sus actividades de alquiler se clasifiquen como un negocio.

• Los ingresos generados por sus propiedades de alquiler. Es más probable que generar un ingreso sustancial a partir de sus propiedades de alquiler haga que sus actividades de alquiler se consideren un negocio.

Es probable que su propiedad de alquiler se clasifique como negocio si cumple con todos los criterios siguientes:

• El objetivo del alquiler de la propiedad es obtener ganancias.

• Usted participa activa y constantemente en las operaciones de la propiedad.

• Ofrece servicios sustanciales a sus inquilinos, como mantenimiento y reparaciones.

• Ha asumido un compromiso financiero importante con la propiedad.

Si su propiedad de alquiler cumple con todas estas condiciones, podría calificar para restar gastos específicos vinculados a la propiedad de sus impuestos sobre la renta individuales. Además, podría ser elegible para ciertos créditos fiscales, como la deducción de ingresos comerciales calificados (QBI).

Si no está seguro de si su propiedad de alquiler califica como negocio, es recomendable buscar asesoramiento de un asesor fiscal.

Cómo iniciar un negocio de propiedades de alquiler

01.Establece tus objetivos de negocio

Defina sus objetivos y plan de inversión. Tenga en cuenta aspectos como las categorías de propiedad (residencial o comercial), las ubicaciones preferidas, la demografía de los inquilinos objetivo y el retorno de la inversión (ROI) esperado. Desarrolle una visión coherente para su proyecto de propiedad de alquiler.

02. Realizar análisis de mercado.

Realice una investigación exhaustiva de su mercado objetivo para identificar regiones con alta demanda de alquiler, tasas de desocupación positivas y posibilidad de apreciación del valor de la propiedad. Examine las tarifas de alquiler, los precios de los bienes raíces, las leyes locales y los factores económicos. Evalúe la competencia y su punto de venta distintivo para determinar la viabilidad de su negocio de alquiler en el mercado seleccionado.

03. Crear un plan de negocios

Desarrolle un plan de negocios completo que detalle su estrategia de inversión, pronósticos financieros, estrategias de marketing, resumen ejecutivo, procedimientos de administración de propiedades y estrategias de administración de riesgos. Un plan de negocios de propiedades de alquiler meticulosamente preparado actúa como guía para su negocio de propiedades de alquiler y lo ayuda a atraer inversionistas potenciales u obtener financiamiento.

04. Obtener financiación de forma segura

Identifique sus requisitos financieros e investigue métodos para asegurar la financiación para su negocio. Las opciones pueden incluir préstamos bancarios convencionales, patrocinadores privados, colaboraciones, financiación colectiva o utilización de recursos personales. Desarrolle una estrategia financiera sólida que abarque previsiones de flujo de efectivo, gastos y retorno de la inversión anticipado para mostrarla a los financiadores o patrocinadores. Al obtener la financiación necesaria, podrás establecer formalmente tu negocio para legitimar sus operaciones.

05. Reconocer y obtener propiedades

Después de obtener financiación, comience a buscar propiedades adecuadas que coincidan con sus objetivos de inversión. Tenga en cuenta aspectos como la ubicación, el estado de la propiedad, los posibles ingresos por alquiler y la apreciación del mercado. Llevar a cabo inspecciones de propiedades, realizar diligencias debidas y participar en negociaciones sobre precios de compra.

06. Establecer sistemas de gestión de propiedades.

Implemente sistemas eficaces de administración de propiedades para gestionar las interacciones de los inquilinos, cobrar el alquiler, mantener las propiedades y garantizar el cumplimiento legal. Explore la opción de utilizar software de administración de propiedades o contratar los servicios de una empresa de administración de propiedades profesional para optimizar los procesos.

07. Comercialice y publicite sus propiedades de alquiler.

Formule un plan de marketing para atraer posibles inquilinos. Anuncie sus propiedades en plataformas de alquiler, interactúe con canales de redes sociales y considere conectarse con agentes inmobiliarios locales o servicios de reubicación. Cree listados de propiedades atractivos con imágenes de primer nivel, descripciones detalladas y tarifas de alquiler competitivas.

Consejos para crear un plan de negocios para propiedades de alquiler

A la hora de crear un plan de negocio para una propiedad en alquiler, debes tener en cuenta los siguientes segmentos:

• Resumen ejecutivo: el resumen ejecutivo sirve como un resumen conciso de su plan de negocios completo, que abarca sus objetivos comerciales, mercado objetivo y ventaja competitiva.

• Descripción general de la empresa: la sección de descripción general de la empresa ofrece una visión completa de su negocio, incluidos detalles sobre la estructura de su negocio, la propiedad y la gama de servicios prestados.

• Análisis de mercado: el segmento de análisis de mercado ofrece una descripción general completa del mercado de propiedades de alquiler dentro de su localidad. Esta sección debe abarcar detalles sobre la composición demográfica de su mercado objetivo, la dinámica de la oferta y la demanda de propiedades en alquiler, así como las tarifas de alquiler promedio que prevalecen en el área.

• Estrategia de marketing: la sección de estrategia de marketing describe cómo planea atraer y retener inquilinos. Debe incluir información sobre su mercado objetivo, sus canales de marketing y su estrategia de precios.

• Gestión y operaciones: la sección de gestión y operaciones describe las estrategias para supervisar sus propiedades de alquiler. Debe abarcar detalles sobre la estructura de su equipo, los protocolos de mantenimiento y la metodología de selección de inquilinos.

• Proyecciones financieras: la sección de proyecciones financieras.
  

• La proyección financiera ofrece un resumen completo de sus ingresos y gastos previstos. Debe incluir detalles sobre su inversión inicial, los costos operativos mensuales regulares y el estado de flujo de efectivo.

• Estrategia de salida: la sección sobre estrategia de salida describe los métodos que pretende utilizar para concluir su negocio de propiedades de alquiler en el futuro. Esto puede implicar vender sus propiedades, transferir la propiedad a sus herederos o intercambiarlas por activos alternativos.

Después de completar su plan de negocios de propiedad en alquiler, se recomienda buscar la opinión de un asesor confiable, como un abogado o un contador, para detectar posibles problemas y garantizar la viabilidad del plan.

A continuación se presentan algunas recomendaciones adicionales para elaborar un plan de negocios para propiedades de alquiler:

• Proporcionar detalles. Evite declaraciones vagas como "ganar dinero". En su lugar, establezca objetivos precisos, por ejemplo: "Mi objetivo es lograr un retorno del 10% de mi inversión durante los próximos cinco años".

• Es importante mantener una perspectiva realista. Evite exagerar su potencial de ingresos o subestimar sus gastos.

• La adaptabilidad es clave. Asegúrese de que su plan de negocios siga siendo dinámico y permita las actualizaciones necesarias.

• Solicite información de fuentes externas. Busque la experiencia de un abogado, contador o inversionista inmobiliario experimentado para evaluar su estrategia comercial y ofrecer información.

Con un plan de negocios de propiedades de alquiler bien redactado, estará bien encaminado hacia el éxito.

¿Cuál es la inversión inicial necesaria para establecer un negocio de propiedades de alquiler?

Iniciar un negocio de propiedades de alquiler puede tener costos variables según factores como el tipo de propiedad, la ubicación y el estado. No obstante, existen gastos típicos que debes anticipar, como por ejemplo:

• Pago inicial: normalmente, los prestamistas exigirán un pago inicial de un mínimo del 20 % del precio de compra de la propiedad.

• Closing costs: Typically, closing costs may vary between 2% and 5% of the property's purchase price.

• Mantenimiento de la propiedad: antes de alquilar la propiedad, puede ser necesario realizar reparaciones o renovaciones para garantizar su condición óptima.

• Electrodomésticos y muebles: En el caso de un inmueble sin muebles, será necesario adquirir electrodomésticos y muebles.

• Marketing y publicidad: es fundamental promocionar y publicitar su propiedad de forma eficaz para llegar a posibles inquilinos.

• Seguro de propietario: el seguro de propietario brinda protección financiera en caso de una demanda u otro evento cubierto.

Además de los gastos iniciales, también debe considerar los costos recurrentes como impuestos a la propiedad, tarifas de la asociación de propietarios y gastos de mantenimiento y reparación.

En 2022, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios realizó una encuesta reciente que reveló que el pago inicial medio para comprar una propiedad de alquiler era del 23%. Además, los costos de cierre medios representaron el 2,1% del precio de compra, mientras que el gasto medio en reparaciones y renovaciones fue el 1,2% del precio de compra.

Según estas proyecciones, debe anticipar destinar aproximadamente entre el 25% y el 26% del precio de compra de la propiedad a los gastos iniciales. Por lo tanto, para una propiedad de alquiler de $300 000, los costos iniciales esperados estarían en el rango de $75 000 a $78 000.

El costo exacto de iniciar un negocio de propiedades de alquiler naturalmente fluctuará según las circunstancias individuales. Antes de iniciar inversiones en propiedades de alquiler, realizar una investigación exhaustiva y desarrollar un presupuesto son pasos esenciales.